La necesidad del ser humano de vivir en comunidad se remonta a los orígenes mismos de la civilización y se fundamenta en la naturaleza social o sociabilidad (término que se usa para describir la predisposición innata de los seres humanos a asociarse, interactuar y formar relaciones con otros) del individuo y en los múltiples beneficios que ese tipo de convivencia proporciona.
Más específicamente, dentro de la sociabilidad destaca el vivir en condominio, que implica compartir áreas comunes y asumir responsabilidades comunitarias, lo que genera beneficios como: mayor seguridad y facilidad de mantenimiento; pero también desafíos como: la convivencia cercana con vecinos y la obligación de pago de las cuotas de condominio. Estas últimas se derivan del derecho a la cuota de participación -referida en centésimas- que cada apartamento o local tiene con relación al total del valor del inmueble general.
En ese contexto, en nuestra nación el origen nomotético ordinario de la propiedad horizontal se halla en el artículo 697 del Código Civil, el cual consagra las reglas generales que deben cumplir los copropietarios para su contribución en las obras comunes necesarias; y es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la normativa especial que rige la materia bajo análisis, que en su artículo 12 sistematiza la obligación legal de propietarios de apartamentos o locales, de contribuir a los gastos comunes en proporción a los porcentajes de las cuotas de participación que le hayan sido atribuidos a cada inmueble particular.
Y es que se conoce como propiedad horizontal, el derecho que se ejerce sobre uno o más apartamentos o locales de un edificio o centro comercial, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada, pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.
Es, por lo tanto, la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común, que reglamenta la manera en que se divide el inmueble general y su relación con el resto de los bienes privados y comunes de la edificación.
Con respecto al pago mensual de la cuota de condominio en nuestro país, en la última década su morosidad es un problema significativo que afecta a muchos edificios en relación con sus condominos, dado que la difícil situación económica ha llevado a un aumento considerable de ella, en la mayoría de los casos superando la tasa del 40 %. Además, recientes estudios estadísticos dan cuenta de que se registra una nueva categoría de morosos: las personas a partir de los 70 años que deben decidir entre los medicamentos o el pago del condominio.
Frente a tal situación de omisión de pagos, desde hace algún tiempo las juntas de condominio y los administradores de edificios afrontan un verdadero calvario para recabar el pago de dichas cuotas condominiales y prácticamente hacen “malabares” para lograr sufragar los gastos comunes.
Sin embargo, en ese sustancial quehacer ponen en práctica “creativos” métodos de apremio a los propietarios deudores, llegando -por ejemplo- al extremo ilícito de suspender los servicios públicos de algún apartamento o local; cobrar intereses exorbitantes o usurarios; e incluso, llegando a imponer sanciones de multas, limitaciones o restricciones de uso, movilidad y tránsito; etc.
En fin, acaban actuando contra todo principio de legalidad, ejecutando las mismas prácticas que tanto se critican de otros, procediendo de facto: en contraposición al Estado de derecho, y tomando la justicia por su propia mano. Dicho en lenguaje popular: hacen como “Chacumbele” -el trapecista cubano cuya historia ha sido contada en varias obras literarias y musicales-: se matan ellos mismos.
Afortunadamente, ese ilegal proceder no ha pasado desapercibido, y es así como recientemente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia n° 603, del 30 de abril de 2025, dejó expresamente establecido que: “…En sintonía con lo anterior, debe agregarse que la Junta de Condominio del edificio… al desconocer de manera grotesca el derecho de propiedad y sus atributos que solo pueden ser restringidos a través de actuaciones o decisiones de órganos competentes, evidencian con claridad meridiana que podríamos estar en presencia de una presunta usurpación de autoridad con la que pretenden hacer justicia por propia mano, lo que se traduce en el menoscabo de los más elementales derechos y garantías constitucionales, perturbando la posibilidad que tiene toda persona de ser tutelada por los órganos de la administración de justicia, violentando el debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva.
Dentro de ese contexto, las juntas de condominio no tienen la facultad de imponer sanciones a los copropietarios. Esta decisión se basa en el principio de que la junta de condominio, en su rol de administrador, no puede usurpar la autoridad judicial para imponer penalizaciones. La Ley de Propiedad Horizontal establece los mecanismos para la resolución de conflictos y la cobrabilidad de deudas, y la junta de condominio debe ceñirse a estos. “Que el gallo cante más claro”. ¡Muy difícil!
Desde luego, entendemos que por la misma situación de impago de las cuotas de condominio, las juntas y administradores puedan verse impedidos de ocupar los servicios de un profesional en materia legal -que no son precisamente los administradores comerciales o de empresas ni los contadores públicos- para que les aleccionen precisamente sobre eso.
Es la LPH la que preceptúa los procedimientos para la cobrabilidad de deudas condominiales y las sanciones administrativas públicas y judiciales, a todo lo cual deben apegarse estrictamente los consabidos órganos de la propiedad horizontal.
En definitiva, la junta de condominio y el administrador deben trabajar conjuntamente para velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio; aquella supervisando las actuaciones de este, y éste último centrándose en la gestión de los recursos: la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la LPH; todos, siempre acatando los preceptos de legalidad, licitud y legitimidad. Así que, acordémonos del refrán: “No es traidor el que avisa”.
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